Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году

Предлагаем статью: "как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году" с полным раскрытием темы и комментариями от профессионалов. Все вопросы вы можете задать после прочтения.

Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ

На рынке долевого строительства более половины застройщиков задерживают сроки подписания акта приёма-передачи. Из-за этого любой участник ДДУ может оказаться без квартиры в час икс. И он, разумеется, волей не волей вспоминает, что 214 ФЗ дает ему возможность получить компенсацию.

Через пять минут вы узнаете о 15 ошибках дольщиков при требовании неустойки по ДДУ. Это в свою очередь спасет вам состояние.

Содержание:

1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?

Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2018 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2020 года.

Видео (кликните для воспроизведения).

2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=https%3A%2F%2Frsokolova.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F11%2Fpretenziya-neustojki-po-ddu-k-zastrojshchiku

Претензия на выплату неустойки по ДДУ 2018

3. Не нужно возить претензию застройщику в офис. Вас могут с ней отфутболить. Или сказать «оставляйте, мы распишемся через неделю». Вы потом приедете и узнаете, что это лохотрон. Претензии и след простыл.

О выплате миром не мечтайте. Если застройщик говорит, что после передачи ключей заплатит, это сказка. После передачи ключей он обанкротит свою компанию, как в октябре 2018 обанкротился один из объектов ПИКа. Даже объекты именитых застройщиков банкротятся, что уж говорить о простых?

4. Рассчитывайте размер требований неустойки по ДДУ, как пожелаете. Воспользуетесь онлайн калькулятором неустойки ДДУ 2018, чтобы вычислить компенсацию до копейки. Ключевую ставку применяйте какую хотите. Вы можете считать неустойку по сегодняшнему дню просрочки, по первому или по периодам.

Если до претензии вы решили, что наймете юриста по ДДУ в Москве, то не подавайте её сами. Люди без опыта пишут околесицу в них, из-за чего у судей глаза на лоб вылезают. Стоит ли вам говорить с каким треском из-за этого идут дела?

5. Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет. Это откроет вам глаза. На что?

Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.

6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку. Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы?

Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.

Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей. Петя за время просрочки берет 400-600 тыс. руб., а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане. Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше?

7. Не копите неустойку. Накопите 1 млн. руб., судья их срежет до 200 тыс. руб. и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200 тыс. руб. — пошли в суд. Процесс до решения занимает 3-4 месяца. За это время неустойка подлетит до 350-400 тыс. руб. после исковых уточнений. В хорошем суде можете рассчитывать на 250-300 тыс. руб. Это отличный результат.

8. Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает много, но 10-15% шанса, что вы проиграете дело. Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.

Если юрист находит контакт с судей, то из 400 тыс. руб. суммы неустойки по ДДУ вы взыщете 600 тыс. руб. Это пени и штраф в 100% объеме

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика в 2019 году

ДДУ (договор долевого участия) должен включать в себя пункты об обязанностях исполнителя (застройщика) и покупателя новостройки, а также о точных сроках, в течение которых обязательство должно быть исполнено. Если указанные сроки нарушаются, для застройщика наступает ответственность – он должен будет выплатить неустойку. В данной статье мы расскажем, как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика во внесудебном и судебном порядке.

Читайте так же:  Как взыскать алименты в пользу родителей

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика за просрочку во внесудебном порядке

Прежде чем подавать исковое заявление в суд, необходимо попытаться решить вопрос во внесудебном порядке. В противном случае, суд может не принять заявление, поскольку истец не предпринимал попытки разобраться с застройщиком самостоятельно.

Для этого понадобится с точностью определить размер неустойки за просрочку по договору долевого участия, основываясь на указаниях Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:

  1. В первую очередь определяется дата, с которой будет рассчитываться сумма просрочки. Если в договоре сказано, что квартиры должны быть переданы приобретателям, например, 5 апреля 2019 года, то отсчет неустойки нужно начинать с 6 апреля 2019 года. Принимаются во внимание все дни, вплоть до даты подписания акта приема-передачи квартир (включая случаи, когда до этого момента застройщик уже получил разрешение на ввод здания в эксплуатацию).
  2. Когда количество дней неустойки рассчитано, нужно число дней умножить на 1:150 часть ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, а затем умножить результат на стоимость квартиры.

Важно! Касательно первого пункта, если у приобретателя имеется договор цессии (переуступки прав требования), а не договор долевого участия, данные следует брать все равно из ДДУ. Если в нем сказано, например, что квартиры будут переданы в течение максимум 12 месяцев с момента окончания постройки, значит, и отсчет просрочки должен вестись с этой даты, а не с даты из договора цессии.

Процедура взыскания неустойки с застройщика во внесудебном порядке

Теперь, когда размер требуемой неустойки известен, можно приступать непосредственно к взысканию этой суммы с застройщика во внесудебном порядке. Действовать следует по схеме:

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).
  1. Дольщик (приобретатель) составляет претензию в письменном виде, ссылаясь на условия договора, на текст Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и на статьи 309 и 310 ГК РФ. Перейдите по ссылке, чтобы ознакомиться с ⇒ Образцом претензии застройщику за просрочку сдачи квартиры.
  2. Дольщик прилагает к своей претензии расчеты суммы неустойки, ксерокопию договора, ксерокопию своего паспорта и документов, доказывающих, что квартира была оплачена.
  3. Принести претензию в офис застройщика, передать ее уполномоченному лицу, потребовать поставить дату и подпись с расшифровкой и штамп организации (на экземпляре застройщика и дольщика) в качестве подтверждения факта принятия документа.
  4. Можно направить претензию заказным письмом с описью вложения, при этом сохранив опись вложения и квитанцию об оплате почтового отправления в качестве доказательства отправки письма.

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16

Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98

Неустойка по договору долевого участия в 2019 году

Подскажите, пожалуйста, ввиду новых изменений в закон о ДДУ, будет ли акутально взыскание неустойки с застройщика за просрочку сдачи объекта по договорам, заключенным после 1 июля 2018 года ? Или неустойку больше не взыскать?

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fimages%2Fv3%2Fmobile%2Fpeople%2Flady-worker

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 786 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2F2%2Fd%2F7%2F2d793e1fc37dd37b46447e570fccfbb5_65_76

Добрый день. Можете взыскать неустойку. Согласно новым изменениям — с 01 июля 2019 года застройщик не сможет больше привлекать деньги граждан на строительство домов. Он сможет их брать только у банка. Вот с того момента и прекратится возможность взыскания неустойки по ДДУ гражданами.

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fimages%2Fdesign%2Favatar_male_client_default

То есть, на договоры, заключенные с застройщиком после вступления в силу изменений нельзя будет взыскать никакие санкции? Даже, если деньги были перечислены на специальный счет, а дом в срок не сдан? Все — таки, за это время было пользование чужими денежными средствами.

Могу ли взыскать неустойку в связи с неисполнением условий договора долевого участия?

Неустойка по договору долевого участия

Как считать неустойку по договору долевого участия в долевом строительстве?

Неустойка по договору долевого участия в строительстве

ИСК о взыскании неустойки по договору долевого участия

Как получить с застройщика неустойку, если срок исковой давности уже истек

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.moe%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2FDepositphotos_182969204_m-2015-min-640x640-1

В юридической практике конфликты между инвестором в строительство и фирмой-застройщиком являются крайне частым явлением. Среди методов воздействия на последнюю и разрешения подобных споров законодатель в особую категорию выделяет взыскание неустойки. Чтобы ее получить, жильцу необходимо подать заявление в суд с требованием взыскать с застройщика определенную сумму средств. Однако, иногда обстоятельства складываются так, что заявитель не успевает в отведенный законом срок подать заявление, тем самым, пропуская срок исковой давности.

Правовая основа урегулирования вопросов получения неустойки по истечении срока исковой давности

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.moe%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2FDepositphotos_117738234_m-2015-min-640x640-1

До непосредственного начала строительства фирма-застройщик и жилец подписывают тематическое соглашение, в котором указывается, в какие сроки строительная компания обязуется передать в эксплуатацию второй стороне простроенный объект. Неисполнение данного требования является самым частым нарушением в судебной практике. Законодатель утверждает, что за него положено возмещение неустойки.

В Федеральном законе №214 обозначен способ ее расчета. Так, данный ФЗ определяет объем неустойки, как 1/150 ставки Центрального Банка РФ от полной стоимости строительного соглашения за каждые сутки просрочки. Исходя из ГК РФ, неустойка — это один из методов гарантирования потенциальному собственнику жилплощади в новостройке своевременной передачи причитающейся по закону собственности в его владение и эксплуатацию или получения компенсации за несоблюдение второй стороной оговоренных сроков. При этом кодексом определяется период, в который неудовлетворенной стороне нужно требовать полагающуюся по закону компенсацию. Исходя из ст. 196 ГК РФ, срок исковой давности по вопросам выплаты неустойки застройщиком дольщику стандартен для юридической практики и составляет три календарных года.

Читайте так же:  Социальная защита и поддержка в калининграде и калининградской области в 2019-2020 году

Срок исковой давности начинает исчисляться от момента, в котором жилец узнает (или должен был узнать) о факте ущемления его свобод и прав. В условиях, когда в строительном соглашении прописан срок сдачи объекта, исковая давность начинается с первого дня окончания данного периода.

В некоторых ситуациях судебной инстанцией может быть продлен срок исковой данности. К ним относится тяжелая болезнь инвестора или подтвержденное соответствующими медицинскими документами заболевание, зафиксированное в последние шесть месяцев исковой давности.

Порядок и судебная практика взыскания неустойки по истечении срока исковой давности

Ситуации, когда в судебные инстанции поступают иски о взыскании неустойки по факту истечения срока исковой давности, не являются редкостью. Однако, практика показывает, что суды ведут себя неоднозначно в каждом отдельном процессе. Зачастую вынесенные судебные решения делятся на две группы:

Определение исковой давности по строительному соглашению

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.moe%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2FDepositphotos_11888558_m-2015-min-640x640-1

Для лучшего понимания, что из себя представляет срок исковой давности, следует рассмотреть такой наглядный пример. Строительное соглашение предполагает, что сдача жильцам новостройки в эксплуатацию назначена на 01.09.2010г. Однако, фирма-строитель сдала постройку в эксплуатацию только 01.09.2011г. Т.е. просрочка составляет год. Жилец-инвестор предъявляет требование о взыскании с застройщика неустойки только 01.03.2014г.

Поскольку период исковой давности по факту изъявления желания о получении компенсации рассчитывается по каждому отдельному платежу, который включается в период просроченного срока, то три года исковой давности прошли только по требованиям, фиксирующим период с 01.09.2010г. по 01.03.2011г. Отрезок времени с 02.03.2011г. по 01.09.2011г. включается в тот период, который предшествует моменту направления иска. Исходя из этого, жилец, в данной ситуации, вправе требовать получение компенсации за данный промежуток времени. Тем не менее, суды редко идут на уступки и пренебрегают этим правилом, руководствуясь вышеупомянутой ст. 207 ГК РФ. Это чревато неправильными расчетами самого срока исковой давности.

В подобных обстоятельствах настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами профессионального юриста, который поможет доказать правильность расчет искового срока и, по итогу, взыскать с фирмы-застройщика заслуженную компенсацию.

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=http%3A%2F%2Fnovostroyker.ru%2Fblog_images%2F15

Задержка сроков сдачи объекта — распространенное явление на рынке московских новостроек. Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ? Это серьезный вопрос, который можно решить в свою пользу, если правильно выстроить порядок взаимодействия с оппонентом, второй стороной договора.

Есть тонкости, о которых следует позаботиться, заранее сделать несколько расчетов и изучить основную информацию. Для этого можно составить список вопросов, чтобы полностью представлять картину и планировать свои действия.

Когда, с какого момента начинается просрочка со стороны застройщика?

Как рассчитывается сумма неустойки по дням?

Каков порядок взыскания, обязательно ли обращаться в суд?

Какие хитрости может использовать девелопер, чтобы снизить сумму неустойки?

Какие документы надо собрать, в какой суд обращаться?

Можно ли получить деньги за просрочку по ДДУ самостоятельно, без участия юриста?

Начнем разбираться по порядку. Первоначально определим исходные данные и те пункты законодательства, что регулируют отношения застройщика и дольщика по ДДУ (214 ФЗ).

Расчет сроков и суммы неустойки при просрочке сдачи новостройки

Отметим основные особенности процесса передачи готовой квартиры в новостройке. Они касаются самого факта передачи и срока, отведенного для ее совершения:

застройщик обязан передать жилье дольщику в указанный ДДУ срок с момента окончания строительных и отделочных работ, то есть, датой отсчета считается день получения разрешения на ввод в эксплуатацию, как указывает ст.8 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ;

единственный документ, регулирующий отношения сторон — это договор долевого участия со всеми приложениями к нему, а это важный момент, поскольку приложения и дополнения могут содержать пункт о продлении сроков сдачи;

просрочка начинается по истечении указанного в законе срока, причем есть важная деталь — факт получения дольщиком своей квартиры удостоверяет Акт приема-передачи, подписанный сторонами, при его отсутствии срок продолжает отсчитываться;

если застройщик продлевал сроки строительства, то он мог сделать это только при явном согласии покупателя (инвестора, дольщика), которое фиксируется в дополнительном соглашении к основному ДДУ, а при его отсутствии любое продление более чем на два месяца считается просрочкой;

при наличии договора переуступки (цессии) дата исчисляется по основному ДДУ.

Способ расчета суммы просрочки описан в законодательстве сложной фразой, которую можно перевести на доступный для понимания язык примерно так: один день просрочки обходится застройщику в 1/150 ставки рефинансирования ЦБ с умножением на стоимость квартиры. Это проще представить формулой — Д1 = (С х СР / 100) / 150, умножаем ставку рефинансирования на стоимость квартиры, делим на 100, потом результат делим на 150. Это может показаться небольшой суммой, но на самом деле, с учетом стоимости жилья, это довольно много, если умножить еще и на количество дней!

Досудебное взыскание с застройщика — направление претензии

Итак, отсчитываем дни со следующего после даты, когда наступил последний указанный в договоре срок. Рассчитываем стоимость одного дня и полную сумму претензии, учитывая, что в 214 ФЗ указано: “ставка на день исполнения обязательства” (ч.2 ст.6 Закона №214-ФЗ). После готовим досудебную претензию к застройщику, в которой указываем сумму, суть своих требований, статьи договора, в которых прописаны сроки и порядок передачи квартиры, положения 214 ФЗ и статьи 309-310 ГК РФ. К документу следует приложить копии договора, расчет суммы на день подачи претензии, банковский документ о внесении платежа за квартиру.

Как составить и направить претензию по исполнению ДДУ?

Что делать с досудебной претензией? Для того, чтобы она получила юридическую силу, необходимо:

указать свои данные и реквизиты договора;

правильно указать данные застройщика, именно те, что указаны в ив ДДУ, и в разрешении на строительство, поскольку в договоре могут быть упомянуты и иные лица, а в разрешении точно указано, кому оно выдано”

Читайте так же:  Как платятся налоги при наследовании по завещанию

принести претензию в офис и передать ее уполномоченному представителю, который отметит документ как входящий, сделает на вашей копии отметку о принятии с указанием даты и номера;

можно направить на адрес застройщика заказным письмом с уведомлением о вручении, непременно сохранив квитанцию — убедитесь в том, что вы правильно указали адрес застройщика, сверьте данные ДДУ и разрешения на строительство!

ждать 10 дней, после чего можно обращаться с исковым заявлением в суд.

Основание для обращения в суд — отсутствие ответа или отказ в удовлетворении требований и ведении дальнейших переговоров.

Законодательство допускает расширение требований к застройщику при просрочке по ДДУ. Дольщик вправе настаивать на компенсации затрат на аренду жилья (на период просрочки), компенсации повышенных процентов по ипотечному кредиту, если банк в договоре указал, что такой процент начисляется до оформления квартиры в собственность. Для этого потребуется приложить все обоснования (договоры) и квитанции о произведенных платежах. Статья 15 ГК РФ трактует такие расходы как убытки/упущенную выгоду, что вполне правомерно для описанного случая.

Подача в суд на застройщика при просрочке строительства

Вторая часть борьбы за компенсацию просрочки по ДДУ — это судебное истребование неустойки с застройщика, которое не стоит вести своими силами. Правила подачи исковых заявлений требуют использования определенных, юридически выверенных и соответствующих статьям законодательства формулировок. Суд может отклонить иск, если вы используете неверные ссылки на статьи законов.

Пошлина при подаче заявления на сумму до миллиона рублей не взимается. Если неустойка больше, то стоит сначала подать иск на миллион, а потом расширить требования в процессе рассмотрения, что вполне законно. Застройщик может настаивать на снижении суммы, ссылаясь на ее несоразмерность, и тут подбор аргументов зависит от грамотности юриста, который взялся за ведение дела.

Дела такого рода рассматривают общие и гражданские суды по месту регистрации истца, месту нахождения застройщика или адресу новостройки. Более сложный путь — обращение в Арбитражный суд, который в таких делах крайне редко признает требование о снижении суммы исковых требований. В любом случае необходимо приложить к материалам ранее направленную претензию.

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2019-2020 году

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=https%3A%2F%2Fyt3.ggpht.com%2F-I4inSZe97Gk%2FAAAAAAAAAAI%2FAAAAAAAAAAA%2FiX3eHhQ6GK0%2Fs28-c-k-no-mo-rj-c0xffffff%2Fphoto

Здравствуйте Я купила квартиру.ДДУ оформлен нотариально с регистрацией в госрегистре. они хоть и просрочили срок на 2 года на 3 год сдали. Мы с ними заключили договор о возрате беспроцентного займи и теперь я не могу вернуть им деньги. В договоре указана неустойка 30% при расторжении.Расторгнуть договор через суд предлагают юристы,якобы кабальный договор .подскажите есть ли смысл.

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=https%3A%2F%2Fyt3.ggpht.com%2F-vGK2dEtVLuw%2FAAAAAAAAAAI%2FAAAAAAAAAAA%2FNZueJlDnwoo%2Fs28-c-k-no-mo-rj-c0xffffff%2Fphoto

Добрый день. Я являюсь дольщиком по ДДУ строительства жилого дома в Орехово-Зуево, Московской области. Застройщик-ООО”ТСТ Столица” затянул сроки сдачи на 1.5 года, изменил первоначальный проект в сторону ухудшения, убрав балконы и ухудшив внешнюю отделку. По договору за каждый день просрочки начисляется неустойка застройщику и у меня вопрос: как долго можно не вступать в право собственности и взыскивать с застройщика через суд неустойку? Также квартира была застрахована страховой компанией “Меско”, которая обанкротилась весной этого года, по договору страхования она должна была выплачивать ущерб от долгостроя. Что делать в такой ситуации, не подскажете! Сдачу объекта застройщик обещает в этом месяце, но все это не точно.

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=https%3A%2F%2Fyt3.ggpht.com%2F-TIuVSkoEIXg%2FAAAAAAAAAAI%2FAAAAAAAAAAA%2F5BUgHQ7YBT8%2Fs28-c-k-no-mo-rj-c0xffffff%2Fphoto

Нельзя однозначно ответить на ваш вопрос, не посмотрев ваши документы не проверив Застройщика на платежеспособность. Договора со страховыми компаниями так же как и ДДУ не стандартные, и единого совета в такой ситуации быть не может. Могу лишь посоветовать вам обратится к юристу.

Глава Минстроя не исключил новых изменений в законе о долевом строительстве

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartirny-control.ru%2Fimages%2Fcms%2Fthumbs%2Feffaf568667b19549eec1df79ac1f79b05c840ed%2Fimg_6969-min_848_auto_5_100_900_450_5_100

Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев считает, что переход рынка жилья на эскроу-счета не приведет к сильному снижению цен, а цифры, прописанные в поправках к ФЗ-214 — вопрос дискуссионный.

С 1 июля 2019 года все застройщики, которые привлекают средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Минимальный срок рассмотрения заявки на проектное финансирование составляет 45 дней, поэтому Минстрой просит всех поторопиться, чтобы не делать все в последний момент

Новая схема проста. Сначала средства дольщиков зачисляются на специальный счет в банке, девелопер берет кредит, строит дом, а после его сдачи в эксплуатацию забирает с этого счета деньги дольщиков.

В Минстрое разработали основные критерии для определения проектов, которым разрешат продавать по старым правилам, то есть по договорам долевого участия (ДДУ). В опубликованном документе указывается, что застройщики получат право продавать жилье по ДДУ только в тех проектах, где степень готовности составляет не менее 30% и количество заключенных ДДУ подтверждает продажу не менее 10% общей площади новостройки. Могут не использовать экроу-счета и те застройщики, которые возводят жилье по программе реновации с привлечением средств столичного фонда реновации.

Но большей части застройщиков придется вести жилищное строительство с помощью именно эскроу-счетов, по этой причине многие из них нервничают и обращаются к главе Минстроя Владимиру Якушеву с просьбой разъяснить и пояснить.

Министр строительства и ЖКХ, выступая на круглом столе для застройщиков «Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве», согласился, что тема непростая и очень волнует представителей отрасли во всех субъектах Российской Федерации. Во многом по этой причине, критерии для новостроек, которые смогут продаваться по старым правилам без эскроу-счетов, может быть изменен.

«Документ уже в прямом доступе, но не факт, что это последний вариант. Сейчас этот документ будет проходить согласование», — заявил Якушев.

Читайте так же:  Какие льготы и пособия положены опекунам и опекаемым в 2019-2020 году

По словам главы Минстроя, может быть скорректировано требование о количестве заключенных договоров долевого участия. «Есть мнение, что эта планка должна быть выше — не 10%, а больше. Возможна некая дискуссия. Но основное заложенное в документе, останется», — убежден Якушев.

Не исключено, что понадобится еще ряд доработок уже после того, как изменения вступят в силу — так, например, было с ФЗ-214, который дорабатывали и адаптировали под условия рынка уже по ходу его действия.

Еще одно опасение участников рынка застройщиков — демпингование перед 1 июля 2019 года. Но Якушев убежден, что этого не случится.

«У нас есть информационная система, где идет регистрация всех ДДУ и сегодня мы такой ситуации не наблюдаем. Демпинг цен приведет к продажам ниже себестоимости, соответственно к банкротству. Поэтому мы четко следим за этим, чтобы такой ситуации не допустить», — сказал министр.

А еще глава Минстроя заметил, что именно сейчас нарабатываются механизмы для нормального функционирования всей строительной отрасли.

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2019 году

Существует несколько способов стать счастливым обладателем собственных квадратных метров. Одним из них является участие в долевом строительстве. Граждане заключают соответствующие договора с подобранным застройщиком и через определенной время становятся хозяевами жилья. Это в идеале. А если застройщиком нарушены сроки по договору?

Специально по таким случаям для недобросовестной стороны предусмотрена гражданская ответственность в форме неустойки.

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=http%3A%2F%2Flgoty-vsem.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fneustoika-300x201

Возможность взыскания неустойки предусмотрена законодательно не только Гражданским кодексом РФ, но и Федеральным законом № 214-ФЗ, устанавливающим порядок участия в долевом строительстве и меры ответственности сторон в случае нарушения условий соглашения. Применение такой формы возможно, когда застройщик сорвал срок сдачи готового объекта дольщику. А также своевременно не предпринял установленных законом мер по информированию другой стороны.

Если завершение строительства заведомо невозможно к конкретной дате, то застройщик обязан не менее чем за два месяца предупредить об этом дольщиков. Кроме этого, направляется предложение о внесении изменений в уже подписанный договор долевого участия в строительстве.

Когда необходимые требования не выполнены, у дольщиков есть все основания начать процедуру взыскания с застройщика предусмотренной договором неустойки.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Необходимые документы для взыскания неустойки по ДДУ

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=http%3A%2F%2Flgoty-vsem.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fdokumenty-na-oformlenie-gubernatorskogo-posobiya-perechen-300x169

Первым этапом на пути взыскания неустойки с недобросовестного застройщика будет соблюдение внесудебного порядка урегулирования спора и направление претензии. Чтобы составить мотивированный документ, необходимо подготовить соответствующий пакет документов. К ним относятся:
  • сам договор;
  • все имеющиеся к нему дополнительные материалы (соглашения, расчеты);
  • документы об оплате;
  • подсчет размера неустойки;
  • удостоверение личности.

Указанных документов достаточно для написания претензии.

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=http%3A%2F%2Flgoty-vsem.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fdokumenti-300x156

Прежде чем сразу подать иск в суд, нужно пройти внесудебный порядок разрешения возникшей ситуации. Его соблюдение важно по двум причинам:
  • в некоторых случаях позволит избежать судебного разбирательства и сэкономит время;
  • докажет суду, если без подачи иска не обошлось, что были предприняты все попытки решить дело миром.

Если застройщик оценит перспективу судебного разбирательства и посчитает ее для себя неблагоприятной, то вполне возможно, что предпочтет урегулировать вопрос с недовольным дольщиком путем переговоров и покрытием неустойки без суда.

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=http%3A%2F%2Flgoty-vsem.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2FDepositphotos_70476727_m-2015850_d_850-300x200

Взыскать неустойку с застройщика, минуя обращение в суд, возможно только в том случае, когда он признает требования, изложенные в претензии и согласится не только с произведенным расчетом суммы выплаты, но и добровольно сделать возмещение. Необходимо помнить, что устные договоренности в этом случае неуместны. Все документы составляются только письменно.

Касается это и претензии. Ее вручают под роспись, оставляя второй экземпляр себе. Также можно направить заказным письмом с уведомлением о вручении либо без него.

Внимание! В первом случае у дольщика будет возможность знать дату, когда его претензию вручат недобросовестному застройщику. Это важно для подсчета срока ответа и возможной подготовки материалов в суд.

Ответить на претензию застройщик должен, как правило, в течение 10 суток со дня ее получения.

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году proxy?url=http%3A%2F%2Flgoty-vsem.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2F666666_d_850-300x200

Основным моментом при составлении претензии, а в дальнейшем — искового заявления в суд, является правильный расчет неустойки. Согласно ФЗ № 214, она рассчитывается так: произведение количества дней просрочки передачи недвижимости дольщику, 1/150 учетной ставки ЦБ РФ на день исполнения ДДУ и полной стоимости объекта. Рассмотрим на примере.

Пример

Внимание! Расчет производится до даты подписания акта приемки недвижимости либо высчитывается на день составления документа, если объект вообще не передан.

Этапы взыскания неустойки с застройщика во внесудебном порядке

Процесс взыскания неустойки по договору долевого участия в строительстве состоит из следующих ступеней.

Права дольщиков по ДДУ

Подготовка к суду

Судебное разбирательство и исполнение решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор долевого участия в строительстве – выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Читайте так же:  Социальная защита и поддержка в магасе и республике ингушетия в 2019-2020 году

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре. В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика. Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла. Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно. Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле: 1/150*СР*КДП*ЦД, где СР – ставка рефинансирования Банка России, КДП – количество дней просрочки, ЦД – цена договора. С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7,75%. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2017 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2017:

  • 30.06.2017 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
  • 31.08.2017 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2017) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.

Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2017. Тогда получается, что за период с 01.09.2017 по 01.10.2017 у участника появляется право на получение неустойки.

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жильё), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально. Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить договор об аренде жилья и документы, подтверждающие соответствующие расходы. Однако в реальности суды не взыскивают вышеуказанные убытки с застройщиков, ссылаясь на отсутствие причинно-следственной связи нарушения обязательства и убытков.

Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?

Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.

Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.

Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?

Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.

Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.

Изображение - Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019-2020 году 489532666
Автор статьи: Светлана Гасанова

Доброго дня! Меня зовут Светлана. Я уже более 6 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.9 проголосовавших: 7

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here